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Abstract: the investment estimate is investment decisions and to make project financing options basis, is the foundation of the assessment project on the economy. This article from the structure of the construction of the total investment in the project construction project, the requirements of the investment estimate and basis and the estimation method, and many other aspects are discussed, and through the actual case is estimated analysis.

Keywords: construction project investment estimation method case analysis

中圖分類號： F830.59文獻標識碼：A 文章編號：

投資估算是在對項目的建設規(guī)模、產(chǎn)品技術方案、選址方案、工程建設方案及項目進度計劃等深入研究并基本確定的基礎上，對建設項目總投資數(shù)額及分年資金需要量進行的估算。投資估算是進行投資決策和制定項目融資方案的依據(jù)，是進行項目經(jīng)濟評價的基礎。一個項目需要投資多少錢？是業(yè)主最關心的事。因此，如何正確估算建設項目的各項投資，是項目業(yè)主和項目管理人員應掌握的重要內(nèi)容。

1建設項目總投資的構成

項目總投資由建設投資、建設期利息和流動資金構成。

1.1建設投資：

建設投資是指在項目籌建與建設期間所花費的全部建設費用。建設投資包括：工程費用、工程建設其他費用和預備費用。

1.1.1工程費用：

工程費用包括：建筑工程費、設備購置費、安裝工程費。

1.1.2工程建設其他費用：

工程建設其他費用包括：建設用地費用、與項目建設有關的費用、與項目運營有關的費用。

1.1.3預備費用：

預備費用包括：基本預備費、漲價預備費。

1.2建設期利息

1.3流動資金

2建設項目投資估算的要求與依據(jù)

2.1、投資估算應達到以下要求：

2.1.1估算的范圍應與項目建設方案所涉及的范圍及確定的各項工程建設內(nèi)容相一致。

2.1.2估算的工程內(nèi)容和費用構成齊全，計算合理，實事求是，數(shù)字真實。

2.1.3估算應做到方法科學、基礎資料完整、依據(jù)充分。

2.1.4估算的準確度應能滿足建設項目決策不同階段的要求。投資機會研究階段誤差率應在±30%以內(nèi)；初步可行性研究階段誤差率應在±20%以內(nèi)；可行性研究階段和項目評估階段誤差率應在±10%以內(nèi)。

2.2投資估算的依據(jù)

2.2.1 專門機構的建設工程造價費用構成、估算指標、計算方法，以及其他有關工程造價的文件。

2.2.2專門機構的工程建設其他費用估算辦法和費用標準，以及有關機構的物價指數(shù)。

2.2.3 部門或行業(yè)制定的投資估算辦法和估算指標。

2.2.4擬建項目所需設備、材料的市場價格。

2.2.5擬建項目建設方案確定的各項工程建設內(nèi)容及工程量。

2.3投資估算的作用

2.3.1投資估算是投資決策的依據(jù)；

2.3.2投資估算是制定項目融資方案的依據(jù)；

2.3.3投資估算是進行項目經(jīng)濟評價的基礎；

2.3.4投資估算是編制初步設計概算的依據(jù)。

3建設投資的具體估算方法

具體估算方法是運用建設投資分類估算法對構成建設投資的六類投資進行估算：即建筑工程費、設備購置費、安裝工程費、工程建設其他費用、基本預備費、漲價預備費，分類進行估算。

3.1.建筑工程費估算

建筑工程費估算一般采用單位建筑工程投資估算法和單位實物工程量投資估算法，在缺乏可參考的估算指標，或者建筑工程費占建設投資比例較大的項目，可采用概算指標投資估算法。上述三種估算方法的特點：前兩種方法比較簡單，后一種方法要以較為詳細的工程資料為基礎，工作量較大。實際工作中可根據(jù)具體條件和要求選用。本文重點介紹單位建筑工程投資估算法，一般工業(yè)與民用建筑以單位建筑面積（平方米）投資，乘以相應的建筑工程總量計算建筑工程費。

3.2設備購置費估算

3.2.1.國內(nèi)設備購置費=設備原價+運雜費；

3.2.2.進口設備購置費=設備貨價+從屬費用+運雜費；

3.2.3.工器具及生產(chǎn)家具購置費=第一套工卡模具、器具費用+生產(chǎn)用家具購置費。

3.3安裝工程費估算

安裝工程費一般包括：各種需要安裝的機電設備、專用設備、儀器儀表等設備的安裝費用，各專業(yè)工程的管道、管線、電纜等以及設備和管道的保溫、絕緣、防腐的材料費和安裝費。安裝工程費估算通常是根據(jù)行業(yè)或?qū)ｉT機構的安裝工程定額取費標準進行估算，具體計算公式為：

3.3.1安裝工程費=設備原價×安裝費費率；

3.3.2安裝工程費=設備噸位×每噸設備安裝費指標；

3.3.3安裝工程費=安裝實物工程量總量×每單位安裝實物工程量費用指標。

根據(jù)以上分項估算，可匯總形成項目的工程費用：

即：工程費用=建筑工程費+設備購置費+安裝工程費

3.4工程建設其他費用估算

在工程費的基礎上估算工程建設其他費用。

3.4.1建設用地費用（按照地價和國家有關規(guī)定估算）：

包括： 建設用地購置費、土地契稅、土地管理費。

3.4.2與項目建設有關的費用

包括：建設管理費（含項目管理費）、可行性研究費、工程監(jiān)理費、勘察設計費、造價咨詢費、環(huán)境影響評價費、城市建設配套費、場地準備及臨時設施費、其他各項工程交費（招標、面積測繪、測量放線、勞保統(tǒng)籌、質(zhì)檢手續(xù)、圖紙審查、規(guī)劃定點等項費用）、市政公用設施建設及綠化補償費。

3.4.3與項目運營有關的費用

銷售費用（按照項目的具置和銷售時間、參考同類樓盤的銷售費用確定）。

4建設期利息估算

4.1進行建設期利息估算必須先完成以下工作：

根據(jù)建設投資估算及其項目的總進度計劃分析，制訂分年投資計劃；

確定項目資本金（注冊資本）數(shù)額及分年投入計劃；

確定項目債務資金的籌資方式及 債務資金成本率（銀行、債卷利率及發(fā)行手續(xù)費率等）。

4.2建設期利息的估算方法

估算建設期利息應按有效利率計息。在建設期內(nèi)如能按期支付利息，應按單利計算；在建設期內(nèi)如不支付利息，應按復利計息。估算時分年計算、累計求和；本案例按照借款額在建設期各年年內(nèi)均衡發(fā)生計算，其計算公式為：

式中 Q――建設期利息；

Pt-i ―― 按單利計息，建設期第t-i年末借款累計；按復利計息，建設期第t-i年末借款本息累計；

At――建設期第t年借款額；

i――借款年利率

t――年份

5流動資金估算

項目的的流動資金是指項目運營期內(nèi)長期占用并周轉(zhuǎn)使用的營運資金，包括生產(chǎn)原料、燃料、動力費用等；做為房地產(chǎn)投資項目的主要經(jīng)營形式是銷售、出租管理等費用，銷售費用已經(jīng)在工程建設其他費用中進行估算，因此不再計算流動資金。

6建設項目投資估算案例分析

例：濟南市西部某房地產(chǎn)開發(fā)項目，規(guī)劃總用地面積12萬，規(guī)劃總建筑面積16萬，其中：住宅面積12萬（帶電梯小高層5萬，多層7萬），配套用房0.2萬；地下建筑面積3.8萬（儲藏室面積1萬，車庫面積2.6萬，其他配套0.2萬）；地上可銷售面積11.9萬，地下可銷售面積3.6萬。已知土地價格70萬元/畝（人民幣），預計項目建設期為3年，分年的工程費用比例為第一年30%；第二年40%，第三年30%，預計建設期內(nèi)材料、設備、人工等上漲價格指數(shù)為4%；本項目開發(fā)商計劃貸款30000萬元人民幣（貸款利率5%），建設期每年分別貸款10000萬元，其余投資為自籌，按照借款額在建設期各年年內(nèi)均衡發(fā)生計算建設期利息。

7建設期貸款利息估算

第一年貸款利息==（10000÷2）*5%=250萬元

第二年貸款利息==（10000+250+10000÷2）*5%=762.5萬元

第三年貸款利息==（10000+250+10000+762.5+10000÷2）*5%=1300.6萬元

建設期貸款利息總值=250+762.5+1300.6=2313.1萬元

8編制項目總投資分年度使用計劃表，進行投資分析

根據(jù)估算：項目總投資費用為：54638萬元。按照項目總投資分年度使用計劃表，開發(fā)商第一年投資18615萬元（貸款10000萬元，需自籌8615萬元）；第二年投資19602萬元（貸款10000萬元，需自籌9602萬元）；第一年投資16420萬元（貸款10000萬元，需自籌6420萬元）。

參考文獻：

篇（2）

房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制，需要相關人員根據(jù)科學的技術原理，科學的計價方法計價依據(jù)，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段、設計階段、實施階段、竣工階段進行造價方面的控制管理，利用好房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制己有的經(jīng)驗，進行工程開發(fā)成本的減低，然后提供房地產(chǎn)開發(fā)商的投資效益。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的組成和房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素分析

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資組成

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大體上可以分成兩種：一種是動態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預備費用、工程建設的其他費用、設備器具的購置費用、建筑工程安裝費用等方面組成；動態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設期內(nèi)，由房地產(chǎn)項目開發(fā)建設需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設期利息、國家批準政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構成。

1.2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的因素

影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規(guī)劃設計、工期、項目質(zhì)量以及項目范圍。項目質(zhì)量指房地產(chǎn)開發(fā)項目為了滿足項目既定的質(zhì)量要求，進行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質(zhì)量失控帶來的補救工作以及質(zhì)量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項目范圍指房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準、規(guī)模、配套設施等情況會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的策略初探

2.1 可行性研究階段

房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業(yè)市場部門分析或者開發(fā)商進行自主分析，它的流程有市場預測、市場調(diào)查、營銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評價階段需要開發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進行決策投資，在這個階段里進行房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來完成指標的估算工作，打造項目造價的信息數(shù)據(jù)平臺，讓有豐富經(jīng)驗的估算人員對項目進行估算，保持項目投資估算有個正確的值。

2.2 決策階段的投資控制策略

決策階段，需要把握客觀性、科學性，加強投資方案研究，根據(jù)項目實際情況，進行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進項目的投資決策。例如，在項目的規(guī)模進行確定或者在項目的最優(yōu)產(chǎn)量進行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡化建設流程，合理選用設備，給項目節(jié)約大量資金。

2.3 設計階段的投資控制策略

在房地產(chǎn)設計階段的投資控制主要有四個階段的設計：施工圖紙設計、初步設計、方案設計、總體規(guī)劃設計，然后對施工圖預算、總概算進行初步設計。在設計階段需把項目的投資估算當成控制依據(jù)，當初步設計的總概算大于項目的投資估算時，需要對原因進行分析，評價。在項目的初步設計完成后，需要對整個房產(chǎn)地開發(fā)項目的總概算進行編制，然后審定出投資概算標準。①需要根據(jù)招標方式選擇設計單位以及設計方案，在設計單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設計質(zhì)量，然后再去考慮設計成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設備材料消耗量，推廣限額設計以及標準設計；③要借助于動態(tài)費用計算法、多指標對比法，評選出總體的規(guī)劃設計方案，結合好價值工程優(yōu)化設計選定的方案計劃；④需要創(chuàng)新設計理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤的賣點；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產(chǎn)設計深度進行嚴格控制，評審設計出符合質(zhì)量要求的項目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設計。

2.4 采購階段的投資控制

項目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務采辦過程。土建工程采辦過程，對項目投資進行控制，把施工圖紙的預算當成上限來控制?？紤]到設計階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計劃，劃分好招標批次以及招標批量，使項目的財務成本得到有效降低。②進一步完善招標制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標方法。③控制好采購價格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項目的合同條款，使合同風險得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動態(tài)的符號市場價格的數(shù)據(jù)庫，對材料的市場價格進行長期的預測研究，使合同談判有個充足的力量支持。

2.5 合同實施階段的投資控制策略

當項目產(chǎn)生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項目可以還會影響到工期目標、質(zhì)量目標，以及項目功能目標的調(diào)整。①是預測成本以及評價經(jīng)濟效益，然后進行設計方面的變更；②需要建立嚴格的變更審批程序，避免設計變更變的很隨意，讓不需要的設計變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應有效用發(fā)揮出來，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目施工的實際情況，正確估計出房地產(chǎn)開發(fā)項目的工期以及費用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)項目變更帶來的相關事項，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)項目的變更情況，進行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開發(fā)商需要對工程的簽證索賠做到既定的標準，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進行承包商的索賠工作。

2.6 竣工驗收時的投資控制策略

當項目到了竣工驗收階段時，需要把“項目結算”當成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目簽訂的合同來結算審核房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)項目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復核、計算出房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生變動的工程量，、根據(jù)有關文件規(guī)定以及合同來核實綜合單價以及材料價格。然后計算出房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資，對房地產(chǎn)工程結算文件的數(shù)據(jù)信息進行結算核對。雖然竣工驗收時的投資控制不會對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗收時的投資控制可以給房地產(chǎn)開發(fā)商以后進行相似項目開發(fā)時帶來有效的數(shù)據(jù)信息支持。

3 結束語

房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資控制，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策階段、發(fā)包階、段設計階段、施工階段、竣工結算階段分別進行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目投.資控制既定目標的實現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的策略。

參考文獻

[l]陳文科.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.

篇（3）

我們所說的風險是指經(jīng)濟活動中可能的不確定性的損失。投資項目的風險就是指，因為這種不確定性的存在，造成項目實施后偏離預期結果而造成重大損失的可能性。政府在執(zhí)行經(jīng)濟職能的過程中，會進行一些項目的投資，而這些項目投資在市場經(jīng)濟條件下，是可能存在風險的，因此，必須要進行政府投資項目的風險分析。也就是要通過各自渠道，對所有可能對該政府項目的造成風險因素進行識別分、估計、評價以便能夠正確的提出規(guī)避風險的對策，進可能的降低或者避免風險損失。通常來說，政府投資項目的風險分析過程分為三個階段：風險辨識、風險估計和風險評價。

一、風險辨識

對影響項目的風險因素進行識別就是風險辨識，其是風險分析的基礎。風險辨識主要的任務就是：找出風險因素，定性判別風險的性質(zhì)、風險因素的主次程度以及分析風險因素之間的相關層次等?；镜乃悸肥牵合扰袆e影響項目的主要風險因素，再對主要風險因素進行分解，最后完成影響項目的風險因素層次結構圖。

（一）風險辨識涉及的主要風險因素

項目風險研究中涉及的主要風險因素主要有：市場風險、工程風險、投資風險、技術風險、政策風險、財務風險等。與一般投資項目有所區(qū)別的是，通常來說政府投資項目的產(chǎn)品或服務周期都很長，從需求上看，很穩(wěn)定，不過通常要受較大的政策風險，如果存在地區(qū)間爭上項目的現(xiàn)狀，就很可能會造成項目能力的閑置。

因此，在政府投資項目中，因為項目大且復雜，而造成的投資超預算、工期延長等情況較為普遍。對政府項目建設和產(chǎn)生的效益盲目樂觀，是當前具有普遍性的規(guī)律。政府的相關部分，往往是需要通過追加前期投資，延長工期、對前期效益折減等辦法，來盡量減少項目決策的失誤和風險。

（二）主要風險因素的層次分析

由于政府投資項目通常都具有投資規(guī)模大、建設周期長、不確定因素多等特點，因此，項目在運作過程中也會存在多種風險，并且這些風險因素之間往往會形成錯綜復雜的關系，顯示出風險的多樣性和多層次性。

（三）風險辨識的方法

通常情況下風險辨識是通過專家調(diào)查法來完成的，主要是由風險分析人員與項目規(guī)劃、設計人員及有關專家一起協(xié)作完成。通過專家調(diào)查法的形式，主要是為了能夠發(fā)揮專家專業(yè)方面的理論與豐富的實踐經(jīng)驗，在結合調(diào)查、比較、討論等方法，分析判斷項目所有可能存在的風險因素，并最終確定影響項目的主要風險因素，最后再完成研究項目風險因素的層次關系。當然，要強調(diào)的是所聘請的專家必須是熟悉該行業(yè)和所評估的風險因素，同時必須能夠做到客觀公正，專家調(diào)查法的具體操作形式主要有智暴法和德爾菲法等。

二、風險估計

風險估計是在完成風險因素識別之后，定量判別各種風險因素在一定時間內(nèi)發(fā)生的幾率，以及其可能帶來損失的嚴重程度，并準確的確定風險因素概率分布。

（一）風險因素概率分布

主觀概率和客觀概率，是測定風險因素發(fā)生概率風險估計中風險發(fā)生的概率的兩種方法?；谌藗冎饔^上對某一風險因素發(fā)生可能性的判斷值，用0-l的數(shù)據(jù)來描述，就是主觀概率。其基本前提是，判定者必須掌握的大量信息和經(jīng)驗。相反，客觀概率主要是根據(jù)大量試驗數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計的方法計算某一風險因素發(fā)生的可能性，其主要依賴大量的試驗數(shù)據(jù)作支持。

（二）風險因素影響程度

只有對風險因素的影響程度進行有效的劃分，才能準確的確定風險因素的概率分布。一般可以不把風險因素的影響程度分為幾個層次，如極小、小、一般、大、極大五個層次然后據(jù)此讓專家評估打分。

（三）風險因素概率分布

確定該風險因素對項目影響程度不同情況下發(fā)生的可能性，就是確定風險因素概率分布。其是一種非常直觀的表現(xiàn)形式，能夠清晰的反映出風險因素對項目影響程度的最可能值和可能變動情況。要客觀的確定子項風險因素概率分布，首先就必須要完成風險因素發(fā)生概率和風險因素影響程度的有效劃分，然后再由相應的專家打分法評定。

（四）風險估計方法

突出重點和全面周詳?shù)目茖W計算是風險估計應遵循的基本原則。在通過專家調(diào)查打分法確定子項風險因素的概率分布后，組織進行統(tǒng)計運算。在運算中可能運用到的數(shù)學方法有：層次分析法、CIM模型法和蒙特卡羅模擬法等。

（1）專家調(diào)查打分法。從本質(zhì)上看，專家調(diào)查打分法與上述風險辨識中所用專家調(diào)查法是一樣的，區(qū)別在于這里的專家打分處涉及定量估計，需要專家進行定量判斷，然后在完成相關項目的打分。子項風險因素的概率分布，一般是通過區(qū)分風險因素的變化區(qū)間，由專家判斷風險因素在不同區(qū)間變化的可能性，然后對專家意見進行統(tǒng)計而得出的。

（2）層次分析法。層次分析法利用定性與定量相結合的多準則決策進行分析的方法。它可以將一個很復雜的問題，通過有序的遞階層次結構表示出來，然后再逐層計算每一層的組合權，最后求出目標層的綜合結果。層次分析法在有明顯層次的風險因素進行綜合風險估計上，有著顯著的效果。把各子項風險因素權重與子項風險概率分析加權疊加，進而求得項目的綜合風險概率分布，是其在風險分析中運用的核心思想。

層次分析法不僅能夠可通過判斷矩陣處理同一層次風險因素的不同權重問題，還能夠通過一致性檢驗來判斷，原始評定的風險因素是否合理，這一點對建立在主觀打分基礎上的風險估計顯得特別的重要。

（3）蒙特卡羅模擬法。蒙特卡羅法也可以稱為隨機模擬法或者統(tǒng)計試驗法。這種方法主要是通過對隨機變量進行統(tǒng)計試驗和隨機模擬，然后采用與求解數(shù)學、物理以及工程技術等有關問題的近似的數(shù)學求解方法。因為，這種方法可以在隨機模式下，模擬各變量之間的較復雜的，同時很難用解析方法來求解的動態(tài)關系，而在風險分析中涉及的各風險因素，也同樣具有復雜的隨機變化和不確定現(xiàn)象，所以，這種方法在風險估計中有著重要的意義。

三、風險評價

建立風險評價指標體系和評價標準不是一成不變的，而是要根據(jù)不同類型項目的特點和項目的不同環(huán)境來決定。最基本的原則就是根據(jù)風險因素對投資項目影響程度的大小，做出風險評價的判別標準。比如說，我們可以把風險影響程度劃分為9個等級、4個層次：l-2級表示較小風險，不會對項目可行性造成影響；3-4級表示一般風險，盡管不會影響到項目的可行性，但也要求采取一定的防范措施；5-6級表示較大風險，表示風險影響大，但其影響程度還在項目可承受范圍內(nèi)；7-9級為嚴重風險，通常指兩種情況，一是風險影響很大，項目由可行變?yōu)椴豢尚?，二是風險影響雖大，采取足夠的防范措施后項目還可接受。

在建立評價標準的基礎上，根據(jù)風險估計的統(tǒng)計結果，就可以判別項目的綜合風險大小及影響項目成敗的最為關鍵的風險因素。

四、結語

總之，在市場經(jīng)濟條件下，政府投資項目面臨著較大的風險，政府相關部門只有對項目存在的風險進行分析，找出影響項目的風險因素，特別是主要風險因素，才能對風險進行有效的估計，最后在采取跟著統(tǒng)計方法，對項目的風險程度進行科學的判定，為項目的運行奠定好基礎，保證項目的安全運行。

參考文獻

篇（4）

項目投資決策需要考慮很多不確定的影響因素，選用單項財務指標進行評價，其本身都有一定的片面性，根據(jù)不同的指標值來決策有可能會得出不同的結果。綜合考慮財務因素和非財務因素，對項目進行綜合評價能夠選擇那些最優(yōu)的項目方案。本文嘗試應用灰色模糊綜合評價方法進行項目投資決策分析。

一、灰色模糊綜合評價的特點和方法綜述

項目投資決策領域中普遍存在不確定性決策問題，不確定性主要有：一個是主觀不確定性，即人的思維模糊性；另一個是信息不完全、不充分所造成的客觀不確定性，即灰性。在一個信息不完全的問題中，往往存在許多模糊的因素；具有模糊因素的一個問題可能不具備完全充分的數(shù)據(jù)與信息。灰色是量的概念，模糊是質(zhì)的范疇。因此用灰色模糊概念來探討項目投資決策問題，能夠更好地構建具有柔性的決策模型，且使決策結果更加接近實際。

許多學者對灰色模糊綜合評價進行了研究，筆者歸納分析主要有以下幾種方法:(1)用灰色關聯(lián)分析選定評定因素，確定權重集，進行模糊綜合評判;（2）運用灰色系統(tǒng)理論確定評估灰類，計算灰色評估系數(shù)，得出灰色評估權向量和矩陣，依據(jù)模糊數(shù)學理論形成評判矩陣，進行模糊評價;（3）將評價對象的模糊綜合評判結果矩陣視為比較數(shù)列，計算各個比較數(shù)列和各參考數(shù)列的灰色關聯(lián)度，根據(jù)關聯(lián)度大小對評價對象進行優(yōu)劣排序;（4）使用模糊綜合評判和灰色關聯(lián)綜合評價法，分別進行評判，然后再將結果進行綜合集成;（5）用模糊數(shù)學中的廣義距離來表示參考序列和比較序列的差異程度，然后用灰色關聯(lián)分析法進行綜合評判;（6）根據(jù)灰色理論的差異信息原理，構造灰色隸屬度算子，形成新的模糊隸屬度矩陣，然后進行模糊綜合評判;(7)以灰色模糊關系為基礎，將隸屬度和灰度綜合到評判過程中，進行灰色模糊綜合評判;（8)根據(jù)灰色模糊數(shù)學理論，用區(qū)間數(shù)來表示隸屬度，并將隸屬度和灰度綜合起來，建立區(qū)間數(shù)灰色模糊綜合評判數(shù)學模型，進行評價;（9）使用灰色關聯(lián)系數(shù)法構建模糊評判矩陣，然后再進行模糊綜合評判。

基于灰色關聯(lián)分析的模糊綜合評價法，方法簡便，易于操作。綜合考慮項目投資指標的特點，本文采用此法進行投資決策分析。

二、灰色模糊綜合評價的數(shù)學模型的建立

1.建立綜合評價的因素集。因素集是以影響評價對象的各種因素為元素所組成的一個普通集合，通常用u表示，即：u=（u1, u2,…,um)，其中元素ui（i=l,2，…，m）代表影響評價對象的第i個因素。

2.確定因素權向量。評價工作中，各因素的重要程度有所不同，為此，給各因素ui（i=1, 2，…，m）確定一個權重ai(i=1,2，…，m)，各因素的權重集合的模糊集，用A表示:A=(a1, a2，…，am）。

3.基于灰色關聯(lián)分析的模糊關系矩陣

(1)確定比較數(shù)列（評價對象）和參考數(shù)列（評價標準）設評價對象為m個，評價指標為n個，則比較數(shù)列為

用矩陣形式可表示為：

式中（1）

為第i個方案的第k個指標的評價值；取每個指標的最佳值為參考數(shù)列的實體，則有參考數(shù)列

式中

(2)指標值的規(guī)范化處理要確定數(shù)列的灰關聯(lián)系數(shù)，需要對數(shù)據(jù)列進行生成處理。對時間序列數(shù)據(jù)的處理，常用的處理方法有：初值化，最小值化，最大值化，平均值化，區(qū)間值化等。對于非時間序列的數(shù)據(jù)不存在運算關系，采用指標區(qū)間值化，歸一化，標準化等處理方法。本文采用規(guī)范化公式：

（2）

利用(2)式對(1)式進行規(guī)范化處理

(3)確定灰關聯(lián)系數(shù)

其中:是分辨系數(shù),且，通常取為0.5

以幾何意義來講，關聯(lián)系數(shù)與隸屬度是相似的，于是可得模糊關系矩陣[9]

(4)建立綜合評價模型。確定R 、A之后，通過模糊變換將u上的模糊向量A變?yōu)関上的模糊向量B，即:

其中，“?”稱為廣義模糊綜合評價合成算子有無窮多種，但實際中經(jīng)常采用的有幾種，本文根據(jù)具體情況采用加權平均法，上式即為綜合評價模型。

(5)模糊評價。根據(jù)各個因素在評判集上的隸屬度。得到評判指標之后，便可根據(jù)最大隸屬原則選擇最大評判指標max bj所相對應的方案為評判結果。

三、應用

某工程有以下四種方案,現(xiàn)使用灰色模糊綜合評價進行分析

1.選擇評價指標，建立評價指標集。根據(jù)具體情況，選擇總投資額、投資回收期、期望凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、環(huán)境影響評價作為評價指標，組成評價指標集。

2.確定權重。根據(jù)德爾菲法，由專家確定各指標權重（0.25 0.15 0.3 0.2 0.1）

3.確定最有指標集，構造初始矩陣并規(guī)范化

4.計算灰色關聯(lián)系數(shù)并建立灰色模糊關系矩陣

5.模糊評價

由前面求得的A、R,根據(jù)B=A?R,可得B=（0.4555 0.758 0.793 .0375）即方案1、2、3、4的評價值分別為0.4555，0.758，0.793，0.375。根據(jù)最大隸屬原則，方案3為最優(yōu)方案。

四、結論

灰色模糊綜合評價模型及其算法，具有嚴密的數(shù)學邏輯推理，方法簡便易行，應用于項目投資決策分析具有較高的實踐價值。

參考文獻：

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[2]徐維祥張全壽:一種基于灰色理論和模糊數(shù)學的綜合集成算法[J].系統(tǒng)工程理論與實踐，2001（4）

[3]張輝高德利:基于模糊數(shù)學和灰色理論的多層次綜合評價方法及應用[J].數(shù)學的實踐與認識，2008（2）

[4]呂錢英黃霞邱淑芳:基于模糊數(shù)學和灰色理論的環(huán)境質(zhì)量評價研究進展[J].江西科學，2008(4)

[5]于志鵬陸愈實:模糊灰色關聯(lián)法在分析安全投資因素與效益關系中的應用[J].中國安全科學學,2007（3）

[6]陳光:模糊灰色在安全評價中的應用[J].礦業(yè)安全與環(huán)保，2006（2）

[7]卜廣志張宇文:基于灰色模糊關系的灰色模糊綜合評判[J].系統(tǒng)工程理論與實踐，2002（4）

篇（5）

中圖分類號：C32 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01

一、引言

投資項目后評價是項目生命周期中不可或缺的重要環(huán)節(jié)，是對項目的立項決策、建設目標、設計施工、竣工驗收、生產(chǎn)經(jīng)營全過程所進行的系統(tǒng)綜合分析和對項目產(chǎn)生的財務、經(jīng)濟、社會和環(huán)境等方面的效益與影響及其持續(xù)性所進行的客觀全面的再評價，通過分析和評價、吸取項目的經(jīng)驗和教訓，為后續(xù)項目的建設提供參考。本文以某產(chǎn)能區(qū)塊一次、二次加密及聚合物驅(qū)項目后評價為例，從工程項目后評價的內(nèi)容著手，對其進行系統(tǒng)分析研究，對投資項目后評價中數(shù)據(jù)資料、預測資料、等級資料的統(tǒng)計方法的選擇進行了分析，給出了投資項目后評價中各類統(tǒng)計資料的適用統(tǒng)計方法。

二、統(tǒng)計分析方法概述

統(tǒng)計類型根據(jù)數(shù)據(jù)類型，可分為計數(shù)資料、預測資料、等級資料三種統(tǒng)計類型，對于每種類型均有相應的統(tǒng)計方法。

（一）計數(shù)資料的統(tǒng)計方法

計數(shù)資料是將大量的定量指標進行統(tǒng)計歸類，計數(shù)資料的統(tǒng)計方法主要針對四格表和R×C表進行歸類分析，所謂R×C表可以分為雙向無序，單向有序、雙向有序?qū)傩韵嗤碗p向有序?qū)傩圆煌念?，不同類的行列表根?jù)其研究目的，其選擇方法也不一樣。

（二）測資料的統(tǒng)計方法

分析預測資料的統(tǒng)計分析方法可分為參數(shù)檢驗法和非參數(shù)檢驗法。參數(shù)檢驗法主要為t檢驗和方差分析F檢驗等，非參數(shù)檢驗法主要包括秩和檢驗等。t檢驗主要是將已有的前段實際數(shù)據(jù)與預測數(shù)據(jù)進行直觀對比，根據(jù)數(shù)據(jù)規(guī)律進行重新預測，得出更加準確的結論。F檢驗是將已有的前段實際數(shù)據(jù)與預測數(shù)據(jù)進行方差分析對比，矯正進行重新預測，得出更加準確的結論。

（三）等級資料的統(tǒng)計方法

等級資料是對性質(zhì)和類別的等級進行分組，再清點每組觀察單位個數(shù)所得到的資料。在臨床醫(yī)學資料中，常遇到一些定性指標，如臨床療效的評價、疾病的臨床分期、病癥嚴重程度的臨床分級等，對這些指標常采用分成若干個等級然后分類計數(shù)的辦法來解決它的量化問題，這樣的資料統(tǒng)計上稱為等級資料。

三、項目后評價中統(tǒng)計分析法應用分析

項目后評價資料豐富且錯綜復雜，要想做到合理選用統(tǒng)計分析方法并非易事。對于同一個資料，若選擇不同的統(tǒng)計分析方法處理，有時其結論是截然不同的。項目后評價中正確選擇統(tǒng)計方法的依據(jù)是：第一，根據(jù)研究目的，確定數(shù)據(jù)特征，正確判斷統(tǒng)計資料所對應的類型（預測、計數(shù)和等級資料）；第二，根據(jù)相應的數(shù)據(jù)類型，選擇合適的統(tǒng)計方法進行數(shù)據(jù)分析；第三，還要根據(jù)專業(yè)知識與資料的實際情況，結合統(tǒng)計學原則，靈活地選擇統(tǒng)計分析方法。

在某產(chǎn)能區(qū)塊一次、二次加密及聚合物驅(qū)投資項目后評價中，有很多情況應采用計數(shù)資料的統(tǒng)計方法將大量的定量指標進行統(tǒng)計歸類，從而發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律，為后評價得出正確的評價結果。包括如“項目主要目標實現(xiàn)情況評價表”、“儲量變化情況表”、“ 開發(fā)方案設計指標評價表”、“地層壓力情況統(tǒng)計表”、“ 鉆井液參數(shù)設計數(shù)據(jù)表”、“ 各種石英砂性能指標”、“水、聚驅(qū)排量相當抽油機和螺桿泵經(jīng)濟評價統(tǒng)計表”、“新鉆開發(fā)井投資變動情況表”等等。

對水、聚驅(qū)投產(chǎn)的205口油井的產(chǎn)液、產(chǎn)油、泵徑、泵效、載荷利用率等計數(shù)資料進行統(tǒng)計分析，利用單向有序R×C表進行統(tǒng)計，統(tǒng)計如下：

根據(jù)R×C表的統(tǒng)計，聚驅(qū)區(qū)塊抽油機井，預測平均單井初期產(chǎn)液74.54t/d，實際初期平均單井日產(chǎn)液80.68t，日產(chǎn)油6.33t，綜合含水92.15%，平均泵效65.16%。載荷利用率為36.04%，扭矩利用率為51.83%；水驅(qū)區(qū)塊抽油機井，預測平均單井初期產(chǎn)液22.3t/d，實際初期平均單井日產(chǎn)液27.52t，日產(chǎn)油4.24t，綜合含水84.6%，載荷利用率為49.55%，扭矩利用率為58.18%，平均泵效47.15%；通過統(tǒng)計表很清楚地發(fā)現(xiàn)，所選抽油機型號可以滿足生產(chǎn)要求，且為后期增產(chǎn)措施實施后可以達到的最高產(chǎn)量留有余地。

四、結論

（1）投資項目后評價數(shù)據(jù)紛繁復雜，首先應對這些數(shù)據(jù)資料歸類整理，認清那些是計數(shù)數(shù)據(jù)、哪些是預測數(shù)據(jù)、哪些是等級數(shù)據(jù)，以便選擇合適的統(tǒng)計分析方法。

（2）對于定量的實際數(shù)據(jù)一般應選擇計數(shù)統(tǒng)計方法，預測性數(shù)據(jù)一般應用預測對比方法，等級類定性的數(shù)據(jù)一般應選擇等級分類統(tǒng)計方法。

（3）對于不同數(shù)據(jù)類型，若選擇不同的統(tǒng)計分析方法處理，有時其結論是截然不同的。

參考文獻：

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房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。

第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。

參考文獻：

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篇（7）

二、經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性概述

1.經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析

經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析是一項較為成熟的理論，它被廣泛應用于多項學科，通過對項目的宏觀政策、外部環(huán)境及發(fā)展預期等進行全面分析，以項目擬建市場前景，確定項目在技術上、經(jīng)濟上是否具有可行性，盡可能的保證項目效果最優(yōu)化，以輔助決策者做出決策；可行性分析不斷完善，并且逐漸被運用在許多領域，尤其是在企業(yè)項目決策中，其表現(xiàn)出明顯的完整與科學性。隨著經(jīng)濟體制不斷改革，我國經(jīng)濟建議中也引入了可行性研究，國家出臺了相關文件，對經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析加以規(guī)定，以保證決策民主與科學性。

經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析比較復雜，并且需要消耗大量資金，受外部因素的影響，此時企業(yè)開發(fā)項目面臨具大風險及很多不確定性，在進行投資決策時需要研究項目開發(fā)可行性，以得到最佳方案，確定項目潛在風險及未來收益，企業(yè)在進行決策時充分吸收可行性分析結果，立項過程以可行性分析報告對各項目的可行性做出評價。

2.經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析特點

首先，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析目的是研究項目是否具有可行性，找到適合企業(yè)的項目，而項目的可行性需要從：經(jīng)濟可行性及技術可行性入手分析，即企業(yè)當前的經(jīng)濟實力與技術能力是否可以有效實施項目。

其次，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析是最基礎的準備工作，這是一個項目付諸實施的重要支撐，此時它已不只是尋找實施項目的依據(jù)，而是為了項目實施過程中盡可能減少決策失誤的工具，成為項目的規(guī)劃圖，對整個項目全過程加以思考。

第三，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析并非容易的事，需要相關人員進行市場調(diào)查，通過調(diào)查結果對整個企業(yè)項目因素納入其中，即對各因素進行詳實分析，充分調(diào)查形成高質(zhì)量報告，通過充分調(diào)研將理論與實際相結合，提出切實可行性報告。

最后，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性具有鮮明、跨學科特點，它可以通過經(jīng)濟環(huán)境及需求預測或者以SWOT分析工具進行準確定位，從財務上進行成本、盈利與風險的大致分析，而這些需要大量數(shù)據(jù)做為依據(jù)，考慮相關政策、主體偏好、技術及市場需求等，這些綜合特點難以通過一門學科做好，需要跨學科從多角度進行綜合考慮。

三、企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析相關理論及評價標準

1.企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析相關理論

首先，PEST分析模型，對企業(yè)宏觀因素分析。不同企業(yè)具體分析過程存在差異，主要分析：法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術環(huán)境，它可以判斷總體形勢被廣泛應用。

其次，市場需求理論，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析過程中進行需求分析十分重要，因此，其需要一定市場需求理論知識，對項目開發(fā)進行評價，它對消費者需求總和進行分析，成為最為詳盡的需求理論，闡釋了需求決定因素及需求曲線導向；受市場需求受價格、貨幣收入及消費者偏好及相關替代品的影響。

最后，SWOT分析理論，將企業(yè)戰(zhàn)略、資源及環(huán)境有效結合，對分析項目的優(yōu)劣勢、機會及風險通過矩陣表現(xiàn)出來，將各因素綜合分析，最后得出決策需要的信息。該理論分析過程考慮了內(nèi)部及外部環(huán)境，是一個全面性的理論。

2.企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性評價標準

當前，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析已經(jīng)被廣泛應用，其分析過程需要以多種科學進行分析，項目投資在市場經(jīng)濟條件下是否可行，其主要標準包括：

首先，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析市場需求，當項目建成后會為社會帶來商品，而對于項目投資可行性分析就是根據(jù)資料對項目未來需求量及變化情況進行概率性的判斷，對需求量進行分析是市場分析，對其的分析結果可以保證項目投入與產(chǎn)出多少，所以，項目規(guī)模、質(zhì)量、方案等都要通過預測擬定的。

其次，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析需要確定投資方向后，對資源、布置、工藝等進行方案比較，通過比較后找到最優(yōu)資源配置的方案，即布置緊湊、技術先進的、最具有競爭優(yōu)勢的投資可靠方案。

最后，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性研究以追求利益最大化為動力源泉，通過對項目價格、周期、投資估算、經(jīng)濟效益分析了解資金投入增值情況，決定項目是否進行深入開發(fā)。

四、企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析內(nèi)容及步驟

1.企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析內(nèi)容

經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性研究階段分析需要深入細致的劃分：

首先，項目的投資機會分析，它是指為企業(yè)尋求更加具有價值的投資機會，以項目背景、資源及環(huán)境狀況等進行調(diào)查與分析，找到企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標，項目投資機會的分析是最為粗略的分析，它不是項目可行性分析過程中必要內(nèi)容，如果經(jīng)營開發(fā)投資項目已經(jīng)擬定，則可以直接進入下一階段。

其次，經(jīng)營開發(fā)投資項目初步分析，其對項目生命力加以判斷，在投資機會基礎上，對項目的必要性進行論證，它較投資機會分析更深一步，對項目投資機會正確性加以研究，這一過程需要更多更詳細的資料對項目因素進行分析，認證項目實施的價值所在，其是否具有可行性，主要包括：目標定位、需求研究、方案構思及建立初步方案等。

最后，對經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性進行詳細分析，它是分析過程最為關鍵的環(huán)節(jié)，進一步分析以上過程的信息，更深入的進行論證，多角度進行合理性及可行性探討，提出最終意見，為決策者提供依據(jù)，主要內(nèi)容與初步分析相同，但其范圍更大，深度更高，準確度更高。

經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析基本內(nèi)容包括：項目概況、市場調(diào)查、需求預測、項目規(guī)劃設計建議、進度安排、投資估算、資金籌措、財務評價、風險分析等。

2.企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性步驟

經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析需要專門團隊做好研究任務：

第一，確定可行性分析對象及目的，明確項目實施后需要達到的目標，可行性研究需要系統(tǒng)有針對性；

第二，對實施的項目進行現(xiàn)場資料收集與整理，對市場調(diào)查與研究。主要調(diào)查：投資環(huán)境，如：外部環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展及各種配套設施等；市場狀況，如：客戶群、行業(yè)競爭關系等；在進行資料收集過程中應該關注相關法規(guī)政策及短中長期的規(guī)劃等；

第三，經(jīng)營開發(fā)投資項目最優(yōu)化選擇。根據(jù)可行性分析結果及相關數(shù)據(jù)，對經(jīng)營開發(fā)投資項目資源提出規(guī)劃方案，由專家對不同方案進行總結，選出最優(yōu)方案；

第四，對方案進行論證與分析，當方案選擇后以技術指標對項目可行性進一步分析，包括：財務、經(jīng)濟、效益等評價，并進行風險評估，如：概率、敏感性分析等；

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一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經(jīng)濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項目風險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內(nèi)部風險與外部風險兩大類。內(nèi)部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環(huán)境有關,超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導致項目資產(chǎn)的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負面影響。金融風險主要表現(xiàn)在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內(nèi)部風險

(1)預測風險

預測風險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目在一開始規(guī)劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內(nèi),規(guī)劃人所預測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產(chǎn),將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風險

項目的生產(chǎn)風險是指在項目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產(chǎn)風險主要表現(xiàn)在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經(jīng)營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風險

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關,商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費,依托于城市經(jīng)濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風險相當大。

因此,在實際進行商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據(jù)指標體系構造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的分析,作者構造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據(jù)專家的意見,構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重,求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產(chǎn)項目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項目投資方案的風險,然后根據(jù)計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經(jīng)風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經(jīng)營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。

從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。

五、結論

以層次分析法為數(shù)學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據(jù),促進投資決策的科學化和規(guī)范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現(xiàn)實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現(xiàn)實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益?？茖W的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運用它為經(jīng)濟發(fā)展造福。

參考文獻:

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價值工程與模糊評價方法是現(xiàn)代科學管理技術與技術經(jīng)濟綜合分析方法。價值工程與模糊評價方法廣泛應用于改進產(chǎn)品設計、改進生產(chǎn)工藝、改進生產(chǎn)組織、管理方法和效果評價等多方面。價值工程與模糊評價可以在商業(yè)項目決策領域廣泛應用。

一、價值工程與模糊評價方法簡介

價值工程（Value Engineering，簡稱VE），是一種提高研究對象“價值”的科學方法和管理技術。價值工程中的“工程”的含義是指為實現(xiàn)提高價值的目標，而對研究對象的功能和成本所進行的一系列分析研究活動。因此，價值工程可定義為：以最低的壽命周期成本，可靠地實現(xiàn)研究對象的必要功能，從而提高對象價值的有組織的活動。價值工程的研究對象，包括所有為獲取功能而發(fā)生費用的事物，如產(chǎn)品、工藝、服務等 。模糊評價方法則是以現(xiàn)代模糊數(shù)學為基礎，研究和處理模糊現(xiàn)象、模糊事物的一種評價方法，主要應用于將難以量化的研究對象進行定量分析，做出定性判斷的評價活動。如公共福利實現(xiàn)程度的定性分析等。

二、價值工程與模糊評價方法相結合的主要特點

價值工程與模糊評價相結合是一項通過對研究對象的功能進行分析，從而提高對象價值，然后進行效果評價的有組織的活動過程。其特點體現(xiàn)了價值工程和模糊評價的基本原理和思想方法，主要表現(xiàn)在以下四個方面：

1.著眼于提高項目價值。價值工程與模糊評價相結合既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它們之間的比值――價值為目標，研究多角度、多項目的最佳匹配，然后進行評價。

2.功能分析是研究的核心。價值工程與模糊評價相結合的方法著重對項目進行功能分析，通過功能分析，明確和保障項目的必要功能，盡可能減少或消除其多余的不必要功能，并補充不足功能，使項目的功能結構更加合理，以達到降低成本提高價值的目的。

3.價值工程與模糊評價相結合是有組織的創(chuàng)造性活動，需要進行系統(tǒng)的分析、研究。項目的價值涉及到投資、收益、管理、成本和政策等，需要調(diào)動多方面共同協(xié)作，尋找最佳方案。

三、價值工程與模糊評價方法相結合，優(yōu)化商業(yè)項目投資決策的步驟

在投資決策過程中，不同方案間的比較選擇是一個非常重要的環(huán)節(jié)。以往的一些評價方法主要側(cè)重于經(jīng)濟指標的評價，缺少對實際情況和項目功能的考察，測算出的數(shù)據(jù)具有片面性，不能全面反映商業(yè)項目的情況。利用價值工程與模糊評價相遞進的方法，可以比較準確地評估商業(yè)項目的價值功能，測算出工程項目總體功能的優(yōu)良程度，是一種比較適宜的評價方式，其操作步驟如下：

1.確定各項功能指標及其權重。對于擬建商業(yè)項目，在方案比選時利用價值工程原理，可以以方案比選過程作為價值工程的對象，根據(jù)商業(yè)項目的不同用途和要求，確定功能指標及其權重?，F(xiàn)在假設有甲、乙、丙三種備選方案，假定預期收益（U1）、市場占有率（U2）、期間費用（U3）、綜合指數(shù)（U4）為功能評價指標。可以利用04打分法或?qū)哟畏治龇ǎˋHP），確定各項評價指標的權重，現(xiàn)假定U1、U2、U3、U4的權重分別為A1(0.38)、A2(0.25)、A3(0.16)、A4(0.21)。

2.求出各被選方案的功能系數(shù)Fi（i=甲，乙，丙）。由數(shù)位專家組成投資決策方案評審小組，對各方案的功能滿足程度分別用百分制評定打分，將數(shù)位專家對于一項功能指標的打分加權，算平均值；得出每個方案各項功能的得分后，按照各項功能指標權重加權，得到各方案的加權總分；然后計算各方案的功能系數(shù)F，如表1所示。

3.求出各方案的成本系數(shù)（Ci）和價值系數(shù)（Vi），如表2所示：從價值工程的角度分析，雖然甲方案相對比較是最佳方案，但三種方案的價值系數(shù)差別不大，所得結論缺乏說服力，此時價值工程評選結果失真。因此可以再次利用價值工程評選過程中的數(shù)據(jù)，運用模糊分析方法，測評出各備選方案的總體功能的優(yōu)良程度，然后做出選擇。

4.對各投資方案進行模糊分析。首先，建立因素集。令U={ 預期收益（U1），市場占有率（U2），期間費用（U3），綜合指數(shù)（U4 ）}。然后建立U的諸因素評價集A，各因素的權重為A (0.38)，A1(0.25)，A2(0.16)，A3(0.21)，權重集為（A1，A2，A3，A4），即A＝(0.38，0.25，0.16，0.21）。

5.建立U的評語集，進行比較分析。評語集是評價者對評價對象可能做出的各種評價結果所組成的集合。本評語集可以在數(shù)位專家對各個方案不同打分的基礎上建立，選取一定的規(guī)則，針對U的每一個因素，將不同的打分轉(zhuǎn)換成優(yōu)、良、合格和不合格出現(xiàn)的概率，總和等于1。這樣不同的方案就會形成不同的模糊評價矩陣R ，對U進行評價，就可以得到模糊綜合評價Qi=ARi（i＝甲，乙，丙）

例如：甲方案中預期收益（U1）的得分為80,它是由100位專家打分的均值，我們可以規(guī)定90分以上為優(yōu)，80分到90分為良，70分到80分為合格，70分以下為不合格，這樣就可以把得分轉(zhuǎn)換成優(yōu)、良、合格與不合格發(fā)生的概率?？梢杂猛瑯拥姆椒▽⑺泄δ茉u價指標轉(zhuǎn)換成概率形式，這樣就形成模糊評價矩陣R 。如下（數(shù)據(jù)假定）

因此，Q甲=AR甲=（0.51，0.25，0.15，0.09）。用此方法同樣可以分析出Q乙、Q丙，然后進行比較。

6.對比模糊綜合評價值，確定備選方案。比較各備選方案的模糊綜合評價值，著重考察各方案的優(yōu)良實現(xiàn)程度，優(yōu)良實現(xiàn)程度最高的方案為最佳方案。

參考文獻：

[1]武獻華:工程經(jīng)濟學.東北財經(jīng)大學出版社，2002年3月

[2]吳全利:建筑工程經(jīng)濟.重慶大學出版社，2004年9月

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1 MOOC與翻轉(zhuǎn)課堂

1.1 MOOC

MOOC是Massive Open Online Courses的英文編寫，意為大型開放式網(wǎng)絡課程。這種在線教育模式實現(xiàn)了大規(guī)模學生同時在線的課程學習。MOOC資源集合了全球最優(yōu)質(zhì)的教學資源，任何在線學生一經(jīng)注冊都能實現(xiàn)自我學習，并且取得相應課程的成績。這種學習的模式依賴于互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展與課程的運作平臺，如EDX、Udacity、Course等，而我國也與2014年5月8日也首次開通了“愛課程”網(wǎng)中國大學MOOC平臺。MOOC將成為未來教育的一部分，是對傳統(tǒng)學校的巨大挑戰(zhàn)與革新。

1.2 翻轉(zhuǎn)課堂

翻轉(zhuǎn)課堂是將傳統(tǒng)的上課方式進行反轉(zhuǎn)的上課模式。傳統(tǒng)的教學是課上老師進行理論知識的講授，課下布置作業(yè)。而翻轉(zhuǎn)課堂是在課下進行理論知識的自學與習題練習，課上則進行學生的答疑及知識點的運用、任務操作等。在翻轉(zhuǎn)課堂上，老師的責任是去理解學生的問題和引導學生去運用知識。

翻轉(zhuǎn)課堂增加了學生間的互動與教師與同學間的交流，使得課堂生動有趣，提高學習的效率。翻轉(zhuǎn)課堂最大的特點是能夠?qū)崿F(xiàn)學生的個性化學習，對學習層次不同的學生真正實現(xiàn)了分層教學，每個學生都可以掌控自己的學習進度。學習進度快的學生可以掌握 更加有深度的知識內(nèi)容，而學習進度慢的學生則可以進行反復的學習并尋求老師和學生的幫助，提高學習效率。

1.3 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂設計思路

高職院校的學生普遍存在學習興趣不高、知識接受能力較差的現(xiàn)狀。傳統(tǒng)的課堂教學不能滿足所有學習層次的學生對知識的掌握。而這些學生雖然學習興趣不高，但思維活躍，創(chuàng)新性較強，喜歡參與課外活動來展現(xiàn)自己的能力。因此枯燥的課堂無法激發(fā)這些學生的學習動力。

鑒于高職學生的以上特點，基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂旨在克服傳統(tǒng)課堂一刀切的學情，實現(xiàn)可以讓學生自我掌控的課下學習平臺，并激發(fā)學生的學習興趣，引導學生將所學理論運用于實踐。因此，這種模式是借助教學數(shù)字平臺，構建區(qū)域型的校內(nèi)教學資源網(wǎng)。在此平臺上，構建教學資源庫，包括課程的理論知識、知識點講解視頻、習題庫、案例庫、拓展學習資料等。學生可在此平臺上進行課下隨時隨地的自主學習。而課堂的任務主要為答疑解惑、課程重難點分析及討論、項目任務的實施等。

2 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂在《房地產(chǎn)投資分析》課程中的探索與實踐

2.1 基于工作過程的《房地產(chǎn)投資分析》課程系統(tǒng)化設計（見圖1）

《房地產(chǎn)投資分析》以房地產(chǎn)投資分析流程（投資環(huán)境及市場分析―產(chǎn)品規(guī)劃設計―投資估算―銷售收入估算―財務分析―不確定性分析及風險分析）為主線，并基于投資分析的工作流程進行了課程三個學習情境的設置：房地產(chǎn)項目靜態(tài)投資分析、房地產(chǎn)動態(tài)投資分析、房地產(chǎn)項目綜合投資分析。

情境一以簡單房地產(chǎn)開發(fā)項目（單一物業(yè)類型、一期整體開發(fā)的項目）為載體，在項目的投資分析過程中，側(cè)重于對該項目的投資估算、成本利潤及靜態(tài)指標分析，在此情境中不涉及現(xiàn)金流量表的編制和動態(tài)指標的計算，故稱為“靜態(tài)”投資分析。

情境二以稍復雜房地產(chǎn)開發(fā)項目（兩種物業(yè)類型、兩期開發(fā)項目）為載體，在項目的投資分析過程中，要進行項目進度計劃的安排，側(cè)重于項目的現(xiàn)金流量分析及相關動態(tài)指標計算，故稱為“動態(tài)”投資分析。

情境三以商住綜合項目為載體，其規(guī)模中等且多期開發(fā)，在此項目的投資分析過程中，將靜態(tài)分析和動態(tài)分析結合起來進行綜合項目分析，故稱為“綜合”投資分析。

三個學習情境由簡到難，由簡入繁。

2.2 學習情境的實施

學習情境以房地產(chǎn)投資項目為載體，以房地產(chǎn)投資分析流程為主線進行情境任務的分解。在每個情境任務實施時遵循六個步驟（六步法）：資訊―計劃―決策―實施―檢查―評估。

資訊部分包括房地產(chǎn)投資分析課程的理論知識和項目資料兩部分，目的是讓學生通過資訊的研讀，明確任務的目標及任務操作流程，進行任務操作的理論知識準備和項目資料的預告。

計劃及決策是在明確項目的任務目標后進行項目的討論與分析，制定項目任務操作的時間安排，進行任務步驟的分解與數(shù)據(jù)準備。在制定計劃后進行計劃的討論與改進，最后進行計劃的最終決策。

實施與檢查是在計劃制定的基礎上以小組的形式進行任務的操作實施。在實施過程中教師對學生的任務操作實施進度與內(nèi)容進行檢查，指導學生按計劃進行或避免學生偏離正確的操作步驟以及檢查項目任務成果的正確與否。

最后一個步驟為項目的評估，旨在考察學生四方面的能力：專業(yè)能力、方法能力、社會能力和個人能力。評估過程中可采用教師評估、學生評估、組內(nèi)外互評的方式進行任務的綜合評定。

2.3 《房地產(chǎn)投資分析》MOOC平臺資源建設

《房地產(chǎn)投資分析》課程的MOOC資源實質(zhì)上是與六步法中的資訊部分是相呼應的。因此，該課程的MOOC資源包括兩部分：課程理論知識和項目任務資料。

2.3.1 《房地產(chǎn)投資分析》理論部分資源建設

項目任務的正確操作依賴于扎實的理論功底?！斗康禺a(chǎn)投資分析》MOOC理論部分包括了課程的理論知識點的講解、知識點視頻的錄制以及習題庫的建設以及拓展資料的閱讀。在理論部分建設時，將微課的思想融入其中，即將理論知識點碎片化，視頻單元、習題練習都與此單個知識點相對應，使得理論知識的學習更加條理化與清晰化。學生在進行知識點學習的基礎上進行習題的自測，來檢驗自己的學習效果。

2.3.2 項目資料MOOC平臺資源建設

由于課程是以項目為載體的，因此除了理論知識的資源準備外，還包括整套項目任務資料，包括學習指導書、項目任務模板、項目案例分析等。學習指導書是對項目任務目標的說明、任務解讀及任務操作步驟的詳細說明。任務的模板及相關資料則能夠讓學生更好的認識任務及操作任務。

2.3.3 MOOC平臺的運作模式（見圖2）

2.4 翻轉(zhuǎn)課堂模式

課堂的主要任務主要針對學生在MOOC平臺上提出的重點、難點問題進行解答;針對各組討論的任務操作計劃進行檢查、糾錯及更正;對學生項目的任務操作過程進行檢查及問題解決，根據(jù)學生任務操作的好壞進行過程評價，即課堂包括了六步法的后五個步驟：計劃―決策―檢查―實施―評估。

以情境一中的地塊價值測算為例，學生在課下的MOOC平臺進行了市場比較法理論知識的學習及習題檢測，初步掌握了地塊價值測算的基本方法，并通過閱讀地塊價值測算的案例分析和任務模板，對將要操作的任務目標及內(nèi)容有了初步了解。回到課堂，老師首先針對MOOC平臺學生提出的疑問進行解答。而后以小組為單位先進行任務實施計劃的討論，然后通過老師的任務計劃檢查來確定各小組任務實施的方案。在任務實施前，教師針對任務操作的一些關鍵點組織全班同學進行集中討論，保證各組同學真正了解任務操作的方法。在任務計劃進行決策后，各組進行小組分工開始任務的實施。在任務操作過程中，教師進行小組的個性化指導，對各小組出現(xiàn)的問題進行解答和指導。

3 存在的問題

3.1 自主學習約束力不足

MOOC平臺的搭建提供了豐富的教學資源。但由于高職院校學生學習積極主動性較差，學習興趣不夠濃厚，因此不能夠主動進行MOOC資源的自主學習。在任務操作時，發(fā)現(xiàn)有部分同學對理論部分的學習掌握不夠牢固，導致任務操作時舉步維艱，難以下手。目前翻轉(zhuǎn)課堂的實踐缺乏較有效的約束力。

3.2 課程的過程評價難度較大

MOOC平臺的學習效果能夠進行系統(tǒng)自我數(shù)據(jù)統(tǒng)計進行評估。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實性不得而知或存在片面性。比如有的學生在網(wǎng)上進行習題自測時采取作弊手段而導致過關率的虛高。課堂上的過程評價雖然有一定的執(zhí)行力，但由于學生人數(shù)較多，也不可能做到完全的科學的評價。而在任務操作過程中還存在搭便車的現(xiàn)象，小組內(nèi)有時只依靠一個同學去真正地實施任務，反而導致學習效果不如傳統(tǒng)教學。

3.3 課業(yè)負擔較重，學習壓力較大

基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂采用的是學習雙軌制。雖然能夠?qū)崿F(xiàn)不同層次學生對知識的把握，但繁重的課下學習和課上任務操作導致部分學生產(chǎn)生抱怨心態(tài)。過多的時間投入到任務的自我學習中，而且任務的操作也以理論學習為基礎，一旦沒有掌握基礎理論的學習，可能會導致任務操作的脫節(jié)。久而久之，產(chǎn)生厭學情緒甚至抵抗情緒，嚴重影響學習效果。

4 解決建議

4.1 進行學分機制改革

基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂應采用雙軌制考核機制，課下的MOOC平臺自學和課上的任務實施成績分別應該獲取相應的學分。此種做法能夠很好的促進學生的學習主動性和積極性，對學生來說是一種很好的學習約束機制。此外，還應該進行課程課下和課上課時的合理分配，保證學生有足夠的時間進行自主學習，從而提高任務操作的效率。

4.2 引入競爭淘汰機制，促進學習動力

在任務操作時，以小組為單元進行成績的考評。同時，還要引入組內(nèi)和組外互評機制。在組內(nèi)互評時，每個組員都可進行匿名投票。對于平時表現(xiàn)較差、學習不夠積極、得分較低的同學采取淘汰制，以此激發(fā)學生學習的動力和危機感。另外，還要進行組外互評，加強組與組之間的互相監(jiān)督，促進組內(nèi)競爭，給課堂注入活力。

4.3 加強課堂管理，促進小組協(xié)作

課堂的管理采用教師管理和同學協(xié)助管理的模式進行。教師對小組實施整體管制，布置任務或命令時與組長進行直接的對接，而小組內(nèi)的管理則由組長直接負責。組長根據(jù)教師的指示進行命令的傳達與任務的布置，還負責任務的分工與問題的匯總及問題的反映，小組成員則服從于組長的管理。在進行考評時，組長對各個組員的打分占據(jù)較大的權重。這種管理模式一方面可以減輕教師的負擔，另一方面也能夠鍛煉學生的管理能力，從而提高課程管理的整體效率。

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關鍵詞 房地產(chǎn)投資 投資分析 投資決策

一、房地產(chǎn)投資

由于房地產(chǎn)具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產(chǎn)投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國,隨著各地房價的高歌猛進,以及股市的飄搖不定,房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者和投資機構獲取高額利潤和實現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要渠道。同時,鑒于房地產(chǎn)投資巨額性、風險性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產(chǎn)品。因此,房地產(chǎn)投資決策應基于對目標項目科學、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產(chǎn)的增值性。

二、房地產(chǎn)投資分析

房地產(chǎn)投資分析指在房地產(chǎn)投資活動之前,投資者運用自己或投資分析人員的知識和能力,全面調(diào)查擬投資項目的各方面制約因素,對所有可能的投資方案進行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容包括市場分析、區(qū)位條件分析、基礎數(shù)據(jù)估算分析、經(jīng)濟分析、不確定性分析、風險分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經(jīng)濟分析和風險分析三方面做簡要介紹。

1.市場分析

房地產(chǎn)投資項目在投資決策前,調(diào)查市場狀況,辨識投資風險,選擇投資機會的過程,稱為房地產(chǎn)投資項目的市場分析。房地產(chǎn)市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項工作。房地產(chǎn)市場分析主要以市場調(diào)查和市場預測為手段,在獲取市場信息的基礎上,對投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化科學預測,為投資項目的經(jīng)濟分析、風險和不確定性分析奠定基礎,為投資者、決策者把握市場機會和正確進行決策提供依據(jù),以使投資者在開發(fā)結束或持有期內(nèi)獲得最大利潤,實現(xiàn)增值的最大化。

2.經(jīng)濟分析

經(jīng)濟分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分,主要通過經(jīng)濟分析指標的計算定量分析目標項目在經(jīng)濟上的可行性。經(jīng)濟分析指標根據(jù)是否考慮資金的時間價值可分為靜態(tài)分析指標與動態(tài)分析指標兩大類。由于資金本身就具有時間價值,而且將一定資金投入到某一項目后也會產(chǎn)生一定的機會成本,因此,筆者認為財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期等動態(tài)分析指標更為科學、合理,更有利于輔助投資者做出正確的決策。

3.風險分析

房地產(chǎn)投資與其他投資一樣,可能帶來較高收益的同時也伴隨著較大的風險存在。房地產(chǎn)投資風險就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。由于房地產(chǎn)投資具有價值量大、周期長、不可移動性、變現(xiàn)能力差等特點,使得房地產(chǎn)投資的風險程度更高,在投資過程中可能會面臨自然風險、意外風險、財務風險、市場風險、政策風險、利率風險等諸多風險。

風險分析是風險評價的主要手段,其方法就是根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機變動,分析確定這種變動的概率分布和他們的期望值、標準差、變異系數(shù)和置信區(qū)間,并由此說明擬投資項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度。以市場風險的分析為例,在開發(fā)期或持有期內(nèi),市場可能會出現(xiàn)繁榮、正常和衰退三種情況。為此,投資人應通過深入的市場調(diào)查和數(shù)據(jù)分析,預測各個狀況發(fā)生的可能性和該狀況下可能的收益水平,并通過計算期望收益標準差、變異系數(shù)、置信區(qū)間等對市場風險進行評價。

三、房地產(chǎn)投資決策

房地產(chǎn)投資分析的最終目的是服務投資決策。在房地產(chǎn)投資活動中,一般都會有多個不同的投資方案可供選擇,能否利用有效、準確的方法做出正確的抉擇將直接關系到未來的收益與否。對于置業(yè)投資者,其投資決策的內(nèi)容不同于開發(fā)投資,如需要對置業(yè)對象目前物質(zhì)狀況、運營與收益狀況進行全面了解,對置業(yè)對象市場前景作出判斷,對其收益值較合理的價值估計。在此基礎上,他們是否購買、購買時間、購買方式做出正確的決策,這類投資面對的風險也相對較直觀些。而對于房地產(chǎn)開發(fā)投資者,投資決策的內(nèi)容非常廣泛,既包括投資項目的比選、投資項目類型、開發(fā)條件、經(jīng)營方式,也包括投資時間、投資規(guī)模、籌資方式等的決策。該類投資任何一個決策內(nèi)容的失誤都可能會帶來收益減少甚至發(fā)生損失。因此,我認為對于這一類投資,投資者在決策時應緊緊圍繞事先確定的經(jīng)營目標,在占有有限信息資源的情況下,借助于現(xiàn)代分析方法和手段,通過定性的推理判斷和定量的分析計算與比較,做出正確的決策。只有這樣才能使房地產(chǎn)投資者在開發(fā)結束或持有期內(nèi)獲得最大利潤和實現(xiàn)增值的最大化。

參考文獻:

[1]劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析.大連:東北財經(jīng)大學出版社.2007.9.

[2]劉寧.房地產(chǎn)投資分析.大連:大連理工大學出版社.2009.2.